Se denomina como proyectos greenfield a aquellos que se realizan sobre un área en la que no existen construcciones, de tal forma que no es necesario demoler, remodelar, mantener o adaptar estructuras para el desarrollo del nuevo proyecto.  Los proyectos greenfield suelen ser preferidos por los constructores, a diferencia de los denominados brownfield, es decir aquellos donde existen construcciones, puesto que demoler, dar mantenimiento o adaptar una edificación existente puede resultar más costoso que iniciar una obra desde cero.  En caso de poder ser aprovechadas, las construcciones antiguas son más costosas de mantener, y suelen no ser sustentables.  Otra clara ventaja de un proyecto greenfield es que es poco probable que existan pasivos ambientales que deban ser remediados o controlados.  Así mismo, en ciertos casos obtener pólizas de seguro para la construcción puede ser más costoso cuando se trata de un proyecto brownfield.

Sin embargo, un reto que a menudo deben enfrentar los proyectos greenfield es que, por lo general, no cuentan con acceso a los servicios básicos de alcantarillado, agua potable, luz eléctrica, telefonía fija o internet; de tal forma que el constructor debe procurar el acceso a estos servicios y realizar todas las obras necesarias para proveer de éstos a la totalidad del proyecto.  Por el contrario, en los proyectos brownfield ya hay acceso a estos servicios básicos, o a la mayoría de éstos, de tal forma que el constructor sólo debe realizar las obras necesarias para abastecer a la totalidad del proyecto.

Cuando se trata de proyectos delegados a la iniciativa privada por parte del Estado, tales como puertos, aeropuertos o carreteras, los proyectos brownfield presentan algunas importantes ventajas.  Por lo general, las estructuras existentes, que se caracterizan como aportes estatales, pueden ser explotadas para costear parte de las obras.  En el caso de carreteras, por ejemplo, al ya estar construido el trazado de la vía, o parte de éste, resulta más fácil ensancharla, alargarla o mejorarla.  Así mismo, ya se ha podido evaluar en cierta medida los requerimientos de los usuarios, por lo que se podrá adaptar la nueva infraestructura para cubrir de una forma más eficaz dichas necesidades.  Otra importante ventaja es que el Estado puede ya contar con el permiso de construcción o la licencia o permiso ambiental correspondiente, para la totalidad del proyecto.  No obstante, en estos casos el constructor debe enfrentar el difícil desafío de operar, ya sea directamente o a través de un tercero, la infraestructura existente durante la construcción, lo que requiere mucha planificación en temas de seguridad y logística.

En base a estas consideraciones un constructor debe evaluar los beneficios y las desventajas de un proyecto greenfield versus un proyecto brownfield en cada caso.  Si puede elegir libremente entre el uno y el otro debe valorar si es más beneficioso contar con ciertas edificaciones y servicios básicos, o iniciar una obra desde cero.  En caso de que un constructor deba realizar un proyecto brownfield deberá evaluar los riesgos existentes, por ejemplo, pasivos ambientales, así como los costos de demoler, mantener o adaptar la infraestructura existente. Así mismo, es importante tomar en cuenta las regulaciones existentes aplicables a cada tipo de construcción; algunos gobiernos autónomos descentralizados ecuatorianos (municipios) tienen normativa específica que deberá ser observada.

Advertencia: El boletín de Pérez Bustamante & Ponce no es ni podrá ser usado como asesoría u opinión legal, en vista de que se trata de un documento puramente informativo.

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